Ekstremt høyt energiforbruk ble tettet
– Før rehabilitering av kommunegården i Bærum var energiforbruket ekstremt høyt. Bygget var i en så dårlig forfatning at det bokstavelig talt rant ut energi. Bærekraft og energisparing ble derfor et viktig mål for Bærum kommune for å gå kontroll med det skyhøye energisluket, sier teknisk rådgiver Tom Krogsrud i Bærum kommune.
– I kommunegården har vi lyktes godt med våre energiambisjoner. Vi vektla tidlig mål om BREEAM Outstanding. Vi ble utfordret på teknologi, energisparing og riktig bruk av systemer for å gjøre bygget mer energivennlig. Kostnadene med å strekke oss mot den høyeste miljøsertifiseringsordningen ble overkommelig, sier Krogsrud. I en tidlig fase la vi vekt på planlegging og prosjektering og valg av gode løsninger tilpasset byggets behov.
Ekstremt høyt energiforbruk
Kommunegården i Bærum, som ble bygd i 1991, var moden for rehabilitering. Når bygget sto ferdig for 1 ½ år siden ble bemanningen økt fra 700 til 1300 medarbeidere med en total byggekostnad på 1,0 milliarder kroner. – Planleggingen startet for 8 år siden og ble manifestert for 5 år siden da jeg ble ansatt som teknisk rådgiver. Rehabiliteringen ble en god investering for kommunens innbyggere og brukere. For ett år siden ble kommunegården ferdigstilt og vokste fra 31 000 til 37 000 kvm. Det ble etablert et innbyggertorv og møteromavdeling på 5000 kvm tilgjengelig for flere brukere, sier Krogsrud. Han mener riktig arealutnyttelse er en viktig miljøfaktor. – I bygget tok vi i bruk nye digitale verktøy for å utnytte eiendommen bedre. Vi eksperimenterte i en digital modell der vi så hvordan vi kunne utnytte areal og verktøy best mulig. Vi brukte modellen til å simulere ulike scenarier i forhold til de beste tjenesteutnyttelser. Det ble gjort et nøye forarbeid sammen med entreprenør og underleverandører der vi staket ut de beste byggetekniske løsninger.
Tjenesteutviklingssak
– I flere år var det et stort vedlikeholdsetterslep i kommunegården. Kommunen prioriterte pengebruk på sykehjem, skoler og barnehager. Etter hvert ble det umulig å opprettholde normal drift i kommunegården på grunn av dårlig infrastruktur, utrangerte automasjons-, elektroniske og digitale systemer. I tillegg var støyen fra E18 sjenerende og krevde strakstiltak. Ut fra et byggfaglig perspektiv vurderte vi enten å rive eller rehabilitere gården. Å rive krever en helt annen prosjektregulering og ville føre til store forsinkelser, sier Krogsrud. – Med rehabilitering fikk vi et mulighetsrom til å samle flere tjenester i bygget, redusere utleiearealer og få til en samskapning som alle var tjent med, sier Krogsrud.
Bærekraftig bygg
– Å rehabilitere næringsbygg gir en raskere byggeprosess uten CO2 belastninger sammenliknet med nybygg. Byggfundamentene står der og er bærekraftig. I flere av våre bygg i Bærum har vi nå foretatt analyser i forhold til ombyggbarhet. Kan de bygges med nye løsninger som gir bedre luftkvalitet og energiutnyttelse? Det primære er å utnytte arealene vi hadde til disposisjon best mulig for brukere og innbyggere, påpeker Krogsrud.
Godt samarbeid
– Hvor viktig har samarbeidet med elektro- og automasjonsleverandørene vært?
– Kommunegården er et godt eksempel på godt teknisk samspill med riktig bestillerkompetanse. Vi var samstemte om hva vi skulle oppnå sammen med kompetente leverandører på elektro, ventilasjon og automasjon. De hadde god funksjons- og digital forståelse og klarte å sette sammen løsningene på en god måte. Bestillerkompetanse er avgjørende for å få til et godt samspill. Ellers kan vi lett bli overkjørt av andre aktører som tror de kan mer om funksjon og mindre om teknologi.
Samspill
I store rehabiliteringsprosjekter er samspillet mellom byggherre og tekniske underleverandører (elektro, automasjon) viktig. – Systemene må følge en felles standard og snakke sammen. Vi må se på hvordan vi bedre kan innhente informasjon direkte fra leverandører. Et alternativ er en skytjeneste som innhenter informasjon og deler den etter behov. Dette prinsippet jobber vi etter i Tårnkvartalet på Fornebu som er et FutureBuilt bygg med Zero Emission Neighbourhoods. Her håndterer vår egen digitale avdeling alle skytjenester. Det er også et miljøaspekt der brukere kan sitte på sine kontorer, overvåke og utføre vedlikehold i skyen. Det gir oss bedre kvalitet og trygghet på at alt fungerer som det skal. Hvorfor skal mye gå gjennom et SD-anlegg når alle operasjoner ligger i skyen og gir oss informasjon når heisen og alt elektroteknisk vedlikehold er fikset, sier Krogsrud. Han kan fortelle at Bærum kommune har en stor serverpark der alt etter hvert kan flyttes over i skyen.
Leasing av digitale løsninger
– Standardisering er et must for bransjen og etter hvert vil vi kanskje leie flere av våre digitale løsninger. Når f.eks. installatører foretar installasjoner, kan det bli aktuelt å betale for servicetjenester i et visst antall år som en leasingavtale på teknologi. I dag utgjør det en stor driftskostnad for oss. Vi opplever at installasjoner oftere må skiftes ut fordi de ikke lenger er kompatible med andre løsninger. En smarttelefon blir raskt utdatert og det samme er tilfellet for smartbygg teknologi. Vedlikeholdskostnadene med slike systemer øker sterkt og vi har ikke kompetanse til å håndtere dem. I Tårnkvartalet på Fornebu har vi etablert en byggkompetanse- og utviklingsavdeling, som nå ser nærmere på slike forhold, sier Krogsrud.
Dyktige medarbeidere
– Det har gått ett år siden kommunegården ble tatt i bruk og erfaringene herfra er viktig i oppføring av nye byggeprosjekter. Flere av medarbeiderne fra kommunegården har blitt med over i Tårnprosjektet på Fornebu. Vi har tatt med oss erfaringene og forbedringstankegangen inn i det nye prosjektet der Skanska er vår samarbeidspartner i det videre samspillprosjektet, sier Krogsrud til slutt.
